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Fiscalité de l'immobilier en France

Pinel, Malraux, Déficit foncier, LMNP... Quézako ?

De nombreuses lois régissent la fiscalité des biens immobiliers en France ; chacune avec ces spécificités et champs d’application propres.
Il peut-être difficile de s’y retrouver et d’appréhender correctement les avantages et inconvénients de chaque dispositifs fiscaux.
Nous avons essayé de vous résumer ci-dessous ces différents dispositifs :

Loi PINEL Neuf

La Loi Pinel est un dispositif fiscal créé par Sylvia Pinel, ministre du logement et Manuel Valls ancien premier ministre pour relancer la construction de logements neufs en France. Ce dispositif a été lancé par le gouvernement pour remplacer le dispositif Duflot qui était trop restrictif.

Le dispositif Pinel offre une réduction d’impôt lors de l’achat d’un bien immobilier neuf, à condition qu’il soit mis en location pendant 6 ans au minimum.

  • Types de biens :
    Logements neufs ou en VEFA
  • Avantages fiscaux :
    Réduction d’impôts de 12, 18 ou 21% du capital investi
  • Durée :
    6, 9 ou 12 ans
  • Conditions à respecter :
    Location nue en résidence principale du locataire et plafond de loyer + plafond de ressources

Loi PINEL Réhabilité

La loi PINEL Réhabilité (ou ancien) permet également de réaliser un investissement locatif dans l’ancien.

Vous pouvez bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel en respectant les conditions de la loi Pinel et en appliquant certaines règles quant à la rénovation du bien immobilier.

  • Types de biens :
    Logements anciens qui subissent des travaux de réhabilitation pour les mettre aux normes et comparables à du neuf
  • Avantages fiscaux :
    Réduction d’impôts de 12, 18 ou 21% du capital investi
  • Durée : 6, 9 ou 12 ans
  • Conditions à respecter :
    Location nue en résidence principale du locataire et plafond de loyer + plafond de ressources

Loi PINEL OUTRE-MER

La loi Pinel Outremer propose aux investisseurs une défiscalisation dans les DOM TOM et la principale caractéristique, mise à part l’exotisme de l’investissement, est sa plus grande attractivité qu’en métropole.

En effet, elle s’adresse plutôt à de investisseurs payant beaucoup d’impôts (plus de 10 000 €) du fait de sa très forte défiscalisation. Là encore l’objectif est de favoriser l’investissement immobilier dans des zones ou des territoires où la demande locative est importante et où l’offre ne suit pas toujours.

Elle offre donc un avantage fiscal aux contribuables qui investissement dans un logement neuf (VEFA) pour le mettre en location, un moyen d’encourager la construction de logements dans les les départements et territoires d’outre-mer.

  • Types de biens :
    Logements neufs ou en VEFA en Outre-Mer
  • Avantages fiscaux :
    Réduction d’impôts de 23-29 ou 32% du capital investi
  • Durée :
    6, 9 ou 12 ans
  • Conditions à respecter :
    Location nue en résidence principale du locataire et plafond de loyer + plafond de ressources

Loi CENSI-BOUVARD

La loi Censi Bouvard est issue de l’amendement n° 11 présenté par Mr. Michel Bouvard pour le projet de loi de finances rectificative pour 2009. Cet amendement vient modifier le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) en instaurant un nouveau mécanisme de défiscalisation.

En effet désormais comme pour le régime de la loi Pinel, chaque investisseur qui investit dans les résidences avec services pour étudiants, les résidences de tourismes classées, les résidences de santé publique ou encore les résidences pour personnes âgées ou handicapées type EHPAD bénéficie d’une réduction d’impôt équivalente à 11% du prix de revient du logement, avec un plafond de 300 000 €.

Cette réduction d’impôt s’étalera sur 9 ans de manière linéaire. Avec la loi Bouvard, les avantages de la location meublée sont conservés et viennent s’ajouter à la réduction d’impôt. Dorénavant les investisseurs qui souhaitent investir sous le statut LMNP auront le choix entre deux statuts: le statut LMNP dit « classique » ou le statut LMNP avec le mécanisme de réduction d’impôt dit loi censi Bouvard LMNP.

  • Types de biens :
    Logements neufs ou en VEFA dans des résidences de services
  • Avantages fiscaux :
    Réduction d’impôts égale à 11 % du capital investi , plafonné à 300.000€ H.T.
  • Durée :
    9 ans
  • Conditions à respecter :
    Location sur 9 ans, bail commercial avec exploitant et 3 services minimum dans la résidence

Loi MALRAUX

Le dispositif Malraux est un régime de défiscalisation permet d’acquérir un bien ancien à réhabiliter, situé dans certaines zones bien définies. Le logement doit être destiné à la location. Ce type d’investissement s’adresse aux investisseurs fortement imposés.

Les opérations de restauration immobilière « Malraux » offrent un avantage fiscal non négligeable, dont le montant varie selon la localisation du bien.

Depuis 2012, la réduction d’impôt accordée est égale à 22 % des dépenses de travaux dans les ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager) ou dans les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine. Le pourcentage monte à 30 % dans les « secteurs sauvegardés » et les quartiers anciens « dégradés ». Les dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt (travaux, dépenses de réparation, impôts locaux…) sont retenus dans la limite annuelle de 100 000 €. Le contribuable peut donc bénéficier d’une réduction d’impôt maximale annuelle de 22 000 ou 30 000 € selon la zone de localisation du bien.

  • Types de biens :
    Les logements anciens réhabilités situé en ZPPAUP ou en Secteur Sauvegardé
  • Avantages fiscaux :
    22 ou 30% du montant des travaux effectués dans l’année venant en réduction d’impôts (Hors plafond des niches fiscales)
  • Durée :
    9 ans
  • Conditions à respecter :
    Location nue en résidence principale du locataire

LES MONUMENTS HISTORIQUES

La loi de défiscalisation sur les Monuments Historiques existe depuis près de 100 ans. Cette loi vise à favoriser l’entretien et la restauration de biens immobiliers classés Monuments Historiques ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.

L’investissement en loi Monuments Historiques consiste à acquérir un bien nécessitant d’importants travaux de restauration. Les charges de restauration et d’entretien du bien immobilier Monuments Historiques, ainsi que les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition du foncier et aux travaux sont déductibles à 100% des revenus fonciers. Le déficit généré est déductible du revenu global, sans aucun plafonnement.

Depuis le 1er janvier 2009, la loi de défiscalisation sur les Monuments Historiques en 2018 oblige le propriétaire à conserver le bien pendant 15 ans. De plus, après avoir conclu une convention avec l’Etat, la donation ou la transmission de ce patrimoine est exonérée de droits de succession.

Les investissements en loi Monuments Historiques 2018 concernent les contribuables fortement imposés qui cherchent à investir sur de l’immobilier en centre-ville tout en réduisant efficacement leur imposition.

  • Types de biens :
    Logements anciens classés Monuments Historiques ou inscrits à l’ISMH
  • Avantages fiscaux :
    Déduction de 100% des charges et travaux compris sur les revenus fonciers et déficit déductible totalement sur le revenu imposable (Hors plafond des niches fiscales)
  • Durée :
    15 ans
  • Conditions à respecter :
    Détention du bien sur 15 ans

LE DÉFICIT FONCIER

Relativement méconnu des investisseurs, le déficit foncier est un mécanisme fiscal permettant d’effacer une partie de ses revenus fonciers de ses impôts. L’un de ses avantages majeurs réside dans le fait que ce dispositif de droit commun n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales.

Ses effets minorants sur la facture fiscale peuvent se cumuler à ceux des autres lois de défiscalisation.

  • Types de biens :
    Tous les biens immobiliers loués dans la catégorie des revenus fonciers
  • Avantages fiscaux :
    Charges imputables sur les revenus fonciers Déficit foncier imputable sur les revenus globaux jusqu’à 10700€ par an.
  • Durée :
    3 ans
  • Conditions à respecter :
    Louer 3 ans après la dernière imputation de déficit

LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

Le LMNP vous permet de devenir propriétaire d’un bien meublé en percevant des revenus locatifs non imposés tout en récupérant la TVA (uniquement si vous achetez un bien neuf). Le LMNP concerne la location de logements meublés dont les revenus générés par la location n’excèdent pas la somme de 23 000€ par an pour le propriétaire ou 50% de ses revenus globaux par an.

Le LMNP est avant tout un statut ouvert à tous les contribuables français souhaitant préparer leur retraite. Car il faut bien garder en tête que l’investissement en tant que loueur meublé non professionnel est un investissement sur le long terme qui est fait pour être conservé et non revendu. La valorisation de votre bien se fera au fil des années.

  • Types de biens :
    Biens meublés destinés à la location
  • Avantages fiscaux :
    Régime réel simplifié : abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. Régime réel : possibilité d’amortir le bien. (déclaration au régime micro BIC)
  • Durée :
    Aucune
  • Conditions à respecter :
    Louer meublé

Société immatriculée au Registre unique des intermédiaires en Assurances, Banques et Finances (ORIAS) sous le numéro 08039972 en qualité de courtier d’assurance ou de réassurance. Titulaire de la carte professionnelle de transaction sur Immeubles et fonds de commerce numéro CPI 3301 2017 000 022 739 délivrée par la CCI Bordeaux-Gironde. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. Possibilité de perte sur la valeur du bien, moins-value potentielle. En cas de litige lié à l’exécution du contrat, et si votre réclamation écrite auprès de votre interlocuteur n’a pas permis de régler le différend dans un délai de 3 mois, vous pouvez saisir gratuitement le médiateur de la consommation dont vous relevez, soit sur le site www.ieam.eu, soit en écrivant à IEAM, 31bis-33 rue Daru – 75008 PARIS