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Les modes de remboursement d’un prêt

1- In Fine : l’emprunteur ne verse que les intérêts de la première à l’avant dernière échéance. La dernière échéance comporte les intérêts et la totalité du capital emprunté.

2- Échéances constantes ou prêt amortissable : chaque flux (mensuel, trimestriel ou annuel), de montant identique, est constitué d’une partie de capital remboursé (amortissement) et d’intérêts. La part des intérêts dans le remboursement décroît régulièrement au fur et à mesure des échéances. Les intérêts sont calculés sur le capital restant dû. Alors que la part du capital dans le remboursement progresse régulièrement.

– Si option pour un différé d’amortissement : flux d’intérêts uniquement sur la période de différé, puis échéances constantes. Le capital restant dû à la fin du différé étant égal au capital emprunté. La durée d’amortissement est impactée, donc la mensualité également.

– Si différé total : pendant la durée du différé, l’emprunteur ne paye rien. Le capital restant dû à la fin du différé étant égal au capital emprunté majoré des intérêts non payés. La mensualité sera alors impactée. La durée également.

Remarques
–> Pour une acquisition en VEFA, on peut emprunter sans différé. Dans ce cas, le prêt se débloque au fur et à mesure des appels de fonds. Deux remarques :

  • On paye les intérêts intercalaires correspondants aux sommes débloquées. Donc ces intérêts, dans la mensualité des premiers mois, augmentent au fur et à mesure que l’on reçoit et paye les appels de fonds. Ce qui ne correspond évidemment pas à la colonne Intérêts du tableau d’amortissement (qui prend en compte 100 % du prêt débloqué dès le premier mois).
  • On paye les amortissements conformément à la colonne Amortissement du tableau d’amortissement, comme si 100 % du prêt était débloqué.

–> Attention au différé et aux ventes en VEFA.
Si les travaux ne sont pas terminés (et donc les appels de fonds) à la fin de la période de différé, cela peut être pénalisant pour l’investisseur. Il conviendra alors :
1/ Consolider le prêt immobilier à hauteur de l’utilisation et on passe de ce fait en phase d’amortissement,
2/ Demander un réaménagement pour extension de la période de différé, ce réaménagement à un coût.

3- Remboursement par échéances de montants différents ou prêt modulable :
– progressives : régulièrement ou irrégulièrement,
– dégressives,
– variables : modalités de variation multiples, fixées à l’origine ou en fonction de certains événements.

Cela a pour conséquence de modifier la durée du prêt et son coût (total des intérêts).

4- Stratégie
– Le crédit amortissable s’adresse aux personnes qui ne se sont pas encore constitué de patrimoine locatif, et qui sont peu imposées. Les échéances demeurent identiques mais se composent de moins en moins d’intérêts et de plus en plus de capital.

– Le principe d’un crédit in fine consiste à ne rembourser le capital emprunté qu’une fois le crédit parvenu à échéance. Pendant la durée de vie du crédit, seuls les intérêts sont dus. L’avantage est double : les mensualités sont plus faibles que dans le cas d’un crédit amortissable, et l’avantage fiscal est poussé à son maximum.

Le crédit in fine est quasiment 2 fois plus cher qu’un crédit amortissable. Il s’adresse à un profil d’investisseur bien particulier. De nombreuses stratégies patrimoniales ont recours à ce type d’emprunt, éventuellement adossé à un produit de capitalisation (contrat de capitalisation ou contrat d’assurance-vie). L’investisseur doit bénéficier d’un niveau de revenus importants. De plus la présence de revenus fonciers excédentaires à défiscaliser est souhaitable.

 

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Edouard BARON

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