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Comment sélectionner une SCPI ?

Il est préférable de regarder l’évolution du résultat par part que la distribution.

Attention à la distribution de plus-values.

Il faut chercher à savoir si le prix de la part est décoté ou bien surcoté. Pour cela, il faut regarder le ratio valeur de retrait / prix de réalisation. On peut accepter une légère surcote car les valeurs d’expertise sont assez conservatrices mais elle ne doit pas pour autant excéder 10 %.

Il faut regarder le niveau de RAN = report à nouveau. On estime qu’il est satisfaisant lorsqu’il représente 3 mois du niveau de distribution annuelle.

Il faut également être vigilant sur la valeur moyenne au m² du patrimoine, le niveau moyen des charges, les provisions pour réparations et aussi la politique d’augmentation de capital.

Lorsque la SCPI est éligible à l’assurance vie : regarder si tous les loyers sont redistribués aux adhérents ou si la compagnie en garde.

Attention

– Les réserves de certaines SCPI sont asséchées,

– Aux frais de gestion sur les loyers facturés : pas bon car si le loyer n’est pas encaissé, des frais sont quand même prélevés. Il vaut mieux des frais de gestion sur les loyers encaissés,

– Les dividendes exceptionnels proviennent de la vente des actifs,

– Il est inopportun de profiter des gains de cession pour augmenter le revenu à destination des associés : certaines SCPI en abusent, et ce comportement pénalise l’associé qui voit la valeur de sa part s’éroder,

– Aux SCPI qui ont trop collecté,

– Certaines augmentations de capital sont trop dilutives,

– Deux catégories de SCPI : celles qui ont collecté sans réserve au risque de fragiliser leurs résultats futurs, et celles qui ont limité leurs augmentation de capital ou sont restées fermées, protégeant leurs porteurs d’une dilution de leurs résultats. On estime que la collecte a été maîtrisée lorsque son rythme annuel a été < 10 % de sa capitalisation. Les gros collecteurs sont davantage exposés au risque de dilution de la performance.

– On distingue encore : les SCPI de groupes bancaires, qui gèrent plusieurs produits et qui ont des distributions plus stables. Le profil de ces SCPI correspond bien à la demande des institutionnels et des retraités. Les groupes bancaires ne veulent pas prendre de risques trop élevés. A l’inverse, les groupes indépendants poursuivent une politique plus dynamique et opportuniste, recherchant des biens atypiques. En travaillant sur des unités de plus petite taille, ils ont la capacité d’être plus réactifs.

 

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Edouard BARON

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